Astuces payées moins d'Impôt

Pour parvenir à minorer les impôts et les taxes liés aux placements, il faut se tenir informé des règles fiscales en vigueur et de leurs évolutions quasi incessantes. Cette connaissance des dispositifs permettra de choisir la solution la mieux adaptée au cas de chacun et d'optimiser une stratégie patrimoniale. Voici quelques pistes à explorer.

Exploiter les niches fiscales jusqu'au plafond 

Les niches fiscales sont plafonnées et parfois même rabotées, mais sont-elles exploitées à fond ? « Avant la fin de l'année, il paraît judicieux de faire le point sur l'utilisation de ces niches et, si besoin, de réaliser des investissements complémentaires pour atteindre leur plafond », conseille Vincent Dupin, responsable du département des techniques patrimoniales à l'UFF.

« Dans ce tour d'horizon, il ne faut pas oublier de prendre en compte les investissements réalisés les années passées, car les règles changent souvent, pour y trouver des marges de manoeuvre », ajoute Christophe Chaillet, directeur de l'ingénierie patrimoniale d'HSBC France. Si la niche n'a pas été exploitée au maximum, il sera possible de calibrer un nouvel investissement en Duflot (en direct ou via une SCPI), en Censi-Bouvard ou d'acheter des parts de Sofica, de FCPI, etc.

Viser l'abattement de 25 % sur les plus-values immobilières 

Depuis le 1er septembre dernier, la taxe sur les plus-values immobilières s'est adoucie. Toutefois, le gouvernement a décidé de mettre en place jusqu'au 31 août 2014 un abattement exceptionnel et supplémentaire de 25 %. Pour en profiter, mieux vaut céder son bien avant cette date butoir. À compter du 1er septembre 2014, la ponction sera plus salée. « Ce timing peut être mis à profit pour vendre par exemple un ou plusieurs immeubles vétustes détenus depuis longtemps et qui dégagent une faible rentabilité.

Radicale, cette cession va permettre de se dégager d'un placement trop taxé, quitte à réinvestir le produit de cession dans de l'immobilier en loueur en meublé, où les revenus sont défiscalisés », commente Marie Pérardelle, directrice de l'ingénierie de Primonial.

Se délester d'un terrain à bâtir avant le 1er janvier 2014 

Il faut également penser à vendre des terrains à bâtir avant la fin de l'année, car le calcul de la plus-value prend encore en compte des abattements par année de détention. Or, dès l'an prochain, le fisc n'autorisera plus ce calcul. La taxation sera unique et maximale, à hauteur de 34,5 %, dont 19 % de taxe et 15,5 % de prélèvements sociaux.

Donner avant de céder 

Destinée à minorer la plus-value immobilière, cette stratégie s'organise en deux étapes.

D'abord, il faut effectuer une donation de la nue-propriété d'un bien à ses enfants pour n'en conserver que l'usufruit.

Ensuite, il faut vendre simultanément ces deux droits (dissociés) à un même acheteur. Grâce cette disposition, « il devient possible de gommer une partie de la plus-value au moment de la revente du bien », affirme Marie Pérardelle.

Exemple : un couple est propriétaire d'un appartement acquis 400.000 euros il y a quinze ans et qui en vaut actuellement 800.000. Si le bien est aujourd'hui vendu en pleine propriété, l'impôt sur la plus-value à payer s'élève à 48.000 euros.

En revanche, si ce couple effectue d'abord une donation du bien en nue-propriété au profit de ses deux enfants, ses droits sur patrimoine seront valorisés (valeur de la nue-propriété à leurs âges) à hauteur de 400.000 euros (soit 50 % de 800.000 euros). Ce couple donne ainsi une valeur de 400.000 euros à ses enfants, soit 200.000 euros par parent.

Chaque enfant reçoit donc de chacun d'eux 100.000 euros. En respectant le plafond de donation de 100.000 euros tous les quinze ans, le couple s'affranchit des droits de donation (à l'exception des frais de notaire). Ensuite, le jour de la cession, la taxe sur la plus-value ne portera que sur la valeur de l'usufruit, donc sur 50 % de la valeur du bien.

Elle sera de 24.000 euros. Quant aux nus-propriétaires, ils cèdent les droits d'un bien récemment entré dans leur patrimoine, donc ils ne sont pas imposables sur la plus-value.

Soumettre une SCI à l'impôt sur les sociétés 

Pour être moins taxés sur les revenus issus de biens locatifs, les titulaires de parts de SCI ont parfois intérêt à faire basculer leur structure de l'impôt sur le revenu (IR) à l'impôt sur les sociétés (IS). Dans ce dernier cas, « la taxation s'élève à 15 % si le résultat fiscal est inférieur à 38.120 euros, et passe à 33 % si ce résultat est supérieur. Cela reste toujours moins élevé qu'une imposition sur le revenu qui peut monter jusqu'à 45 % plus les prélèvements sociaux » relève Christine Valence-Sourdille, directrice de l'ingénierie patrimoniale de BNP Paribas Banque Privée. Cette solution est surtout avantageuse pour des biens qui ont vocation à rester plusieurs années dans un patrimoine immobilier.

« Ce scénario est envisageable lorsque les titulaires des parts n'ont pas besoin de percevoir des revenus issus de la location. Du coup, l'argent reste dans la structure », explique Stéphanie Madinier, ingénieure patrimoniale de la Banque Privée 1818.

« C'est le côté capitalisation de la SCI qui est ici intéressant.

Non seulement on n'est pas taxé tant qu'il n'y a pas de sorties, mais, en plus, le bien immobilier est amorti », ajoute Sandrine Quilici, directrice de l'ingénierie patrimoniale de Pictet & cie. En cas de retrait de fonds, la SCI procède à une distribution de dividende taxé à l'IR du contribuable, ce dernier pouvant quand même bénéficier d'un abattement préalable de 40 %. « Ce changement de fiscalité peut également s'appliquer à des sociétés civiles détentrices de valeurs mobilières », précise Valérie Zeller, ingénieure patrimoniale chez Mirabaud.

Privilégier le financement à crédit et les travaux 

Pour minorer le montant de son imposition, il est préférable d'acheter un bien immobilier locatif avec des travaux à réaliser et de le financer à crédit. Ces charges sont déductibles des revenus fonciers et/ou du revenu global, ce qui au final permet d'être moins taxé.

L'administration fiscale a posé la limite suivante : le déficit foncier (hors intérêts d'emprunt) à ôter des revenus est limité à 10.700 euros par an. La partie du déficit foncier qui excède ces 10.700 euros et les intérêts d'emprunt peuvent être reportés et déduits des revenus fonciers les dix années suivantes dans la même limite.

Faire un don à un organisme ou une association 

La philanthropie permet aussi de diminuer l'impôt. Le contribuable bénéficie d'une réduction d'impôt égale à 66 % des sommes versées (dans la limite de 20 % du revenu imposable) pour un don en faveur d'oeuvres d'intérêt général ou d'utilité publique. Ce taux passe à 75 % du montant du don si ce dernier est réalisé au profit d'organismes d'aide aux personnes en difficulté, dans la limite de 521 euros. Si le don excède cette somme, la réduction d'impôt appliquée à la fraction des versements excédentaires est de 66 %, dans la limite de 20 % du revenu imposable.